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Immobilier: le baromètre MLS

novembre 12th, 2009 Ebenezer 2 comments
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J’ai beaucoup traité du marché immobilier ces dernières semaines et, aujourd’hui, la Fédération des chambres immobilières du Québec a dévoilé son rapport trimestriel sur l’état du marché, basé sur les données de MLS. Le rapport est très complet et offre des statistiques par région. Si vous êtes de près ou de loin lié au marché de l’immobilier, je vous recommande d’aller y jeter un œil.

La méthodologie

Le rapport est produit par un regroupement d’agents immobiliers, et ceux-ci ont tout avantage à ce que le marché soit perçu comme étant très bon; je prends donc avec un grain de sel les commentaires dithyrambiques qui l’accompagnaient sur le fil Twitter de la FCIQ. Par contre, les données présentées sont basées sur les transactions réelles via le service inter-agence (SIA) et la méthodologie pour la collecte et la présentation des données apparaît suffisamment rigoureuse pour s’y fier. Le rapport semble être mis à jour à tous les trimestres et il fera certainement partie de mes lectures à chaque fois!

Les chiffres

Dans l’ensemble des régions du Québec, le marché de l’immobilier est effectivement très actif. Les ventes et les prix sont en hausse, même si on observe quand même une baisse par rapport à l’an dernier dans plusieurs secteurs. Par exemple, à l’échelle de la province, on observe une baisse de nombre de ventes de 7% et une hausse du nombre de maisons à vendre de 13% par rapport à l’an dernier.

Le rapport indique également que les taux hypothécaires sur des échéances de trois et cinq ans ont augmenté légèrement depuis le dernier trimestre. Il est évident que cette donnée sera à suivre attentivement pour déterminer la force du marché dans l’avenir.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr duluoz cats
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Encore l’immobilier: la ville de Québec

novembre 10th, 2009 Ebenezer 4 comments
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Il y a quelque semaines, je vous ai pointé un article de blogue sur l’utilisation de l’indice de Friggit pour étudier la présence ou non d’une bulle immobilière à Montréal. L’auteur, répondant peut-être au scepticisme que j’avais exprimé alors, a refait l’exercice pour la région de Québec.

Montréal et Québec: même ratio

Les données pour la région de Québec démontrent que même si la hausse y fut plus progressive qu’à Montréal, le ratio de l’indice du prix des maisons sur l’indice du revenu est aujourd’hui similaire dans les deux régions. Ce qui renforce l’hypothèse qu’il y aurait une bulle immobilière dans au moins deux régions du Québec (c’est Roger Tremblay qui va être content!)

Pas si vite…

Avant de sauter à la conclusion que le prix des maisons au Québec va subir une baisse subite de 20% ou plus, comme cela s’est vu dans plusieurs régions des États-Unis, j’hésite. En effet, l’économie québécoise a survécu relativement bien à la récession, les dépenses gouvernementales, bien qu’à un niveau élevé, sont généralement sous contrôle (et tout indique que le gouvernement provincial est déjà en train de rationner ses dépenses). Le vieillissement de la population et le poids que celui-ci aura sur les dépenses de santé demeure une grande inquiétude, mais pas à court terme.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr austinevan
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La SCHL prévoit une reprise du marché résidentiel

novembre 6th, 2009 Ebenezer Comments off

cmhcschlDans son rapport du quatrième trimestre, la SCHL prévoit une augmentation de l’activité dans la construction résidentielle au pays pour l’année 2010. Elle prévoit également (encore!) une augmentation du prix moyen au pays.

Et le Québec?

Au Québec, la situation est tout autre: la SCHL prévoit une légère baisse des mises en chantier totales. Principalement du côté des logements collectifs. On blâme la baisse de la croissance de la population de 75 ans et plus ainsi qu’une quantité de logements existants déjà importantes pour expliquer la baisse dans ce secteur.

Il faut également savoir que l’année 2008 a été beaucoup plus difficile dans les autres provinces: l’Ontario a subi les contrecoups de la tornade qui a balayé l’industrie automobile et l’ouest canadien a dû faire face à une baisse considérable du prix du pétrole, ce qui avait mis plusieurs projets d’exploitation sur la glace.

Et les taux d’intérêts?

Je m’étonne que le communiqué de presse ne parle pas de l’éventualité d’une hausse des taux d’intérêts. Est-ce parce qu’il est présumé que l’impact d’une hausse sera faible? Il y a pourtant fort à parier qu’une hausse des taux d’intérêts ralentisse les ardeurs de plusieurs acquéreurs…

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Les hypothèques inversées

octobre 31st, 2009 Ebenezer 2 comments
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Dans la catégorie des produits financiers pas vraiment ésotériques mais certainement hors du commun, Soeur Économe me suggérait récemment d’aborder les hypothèques inversées. Certains s’inquiètent d’ailleurs de leur grandissante popularité auprès des baby boomers.

D’abord, qu’est-ce que c’est, une hypothèque inversée?

Le concept est relativement simple. Prenons comme hypothèse de base, pour la simplicité, que votre maison est complètement payée: vous allez voir la banque et vous lui dites que vous souhaitez prendre une hypothèque inversée sur votre maison. Admettons que votre maison vaut 200 000$, la banque vous donne alors 80 000$ et vous dit: Allez-y, amusez-vous! Pas de paiement mensuel! La belle vie, quoi! Rien à rembourser tant que vous restez dans votre maison!

Le hic, c’est qu’il s’agit tout de même d’un prêt, et que, pendant ce temps, les intérêts s’accumulent quand même. Donc, au moment de quitter votre maison, vous devez rembourser l’argent emprunté et les intérêts accumulés. Dans bien des cas, ça veut dire qu’au moment de vendre votre maison, la grande majorité du produit de la vente ira directement à la banque pour rembourser l’hypothèque inversée.

Potentiellement toxiques

Même si une hypothèque inversée peut parfois être utile — par exemple, pour quelqu’un dont la santé décline et qui doit se payer des auxiliaires médicales, ou pour apporter des ajustements significatifs pour rester dans sa maison, plutôt que d’aller dans un CHSLD — le produit est présentement vendu à toutes les sauces aux États-Unis. On l’offre aux baby boomers qui débutent leur retraite et qui utilisent cet argent pour se payer du luxe (comme un véhicule récréatif, un chalet ou des voyages)… Or, en prenant une hypothèque inversée relativement tôt, on court le risque, si le prix des maisons n’augmente pas beaucoup, de devoir vendre notre maison à perte au moment d’aller s’installer dans un foyer pour personnes âgées. Le blogue de Consumer Reports s’inquiète qu’une vague de faillites personnelles survienne dans les rangs des baby boomers dans 15 ou 20 ans, au moment où il quitteront leur maison.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Paul Keleher

Encore l’immobilier au Québec

octobre 14th, 2009 Ebenezer Comments off
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À la suite de mon article sur les prix de l’immobilier d’il y a quelques semaines, un lecteur (merci Jean!) a ajouté un commentaire à l’effet qu’il croyait lui aussi à la présence d’une bulle au Québec. Il nous pointe vers cet article très intéressant, d’un site que je ne connaissais pas.

Utilisation de l’indice de Friggit

L’article utilise la méthode d’un économiste français qui compare la valeur des biens immobiliers dans un marché et le revenu disponible dans ce même marché. Le ratio entre les deux à l’année de départ vaut 1. Si le prix des maisons augmente plus vite que les revenus, l’indice augmentera au-dessus de 1. À l’inverse, si les revenus augmentent plus vite que les prix, il diminuera.

À Montréal, en utilisant 1980 comme année de base, on observe que le ratio est passé d’environ 1 en 2002 à plus de 1,7 en 2009. À partir de ces données, l’auteur conclut qu’il y a effectivement une bulle immobilière à Montréal. En fait, il va même jusqu’à tenir pour acquis que le reste du Québec est semblable à Montréal et que la conclusion peut être extrapolée à l’ensemble de la province. Je doute sérieusement que ce soit vrai.

Et l’impact du taux d’intérêt dans tout ça?

Le point le plus important dont cet indice ne tient pas compte, c’est le taux d’intérêt. Les taux d’intérêts hypothécaires sont aujourd’hui beaucoup plus bas qu’ils ne l’étaient en 1980 (mais pas tellement plus qu’en 2002)… Une famille peut donc se permettre de prendre une hypothèque plus volumineuse tout en gardant le même remboursement mensuel. Or, l’indice est fortement corrélé avec la bulle observée au début des années 90 et ne démontre pas de variation significative entre ses niveaux de stabilité (autour de 1,0). Je suis intrigué.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Limbo Poet
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Une bulle immobilière au Québec?

septembre 26th, 2009 Ebenezer 7 comments
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La semaine dernière, la Ville de Québec mettait en ligne le nouveau rôle d’évaluation pour le cycle 2009-2010-2011. Dans le communiqué qui l’annonce, on y apprend que depuis le rôle précédent (il y a trois ans), la valeur des résidences unifamiliales a augmenté de 31%. Depuis 2002, la valeur du parc immobilier de la Ville de Québec a pratiquement doublé!

Une bulle immobilière en création?

Les gens à qui j’ai parlé depuis la publication des nouveaux chiffres sont unanimes: la nouvelle valeur du rôle d’évaluation ne réflète pas la valeur qu’eux perçoivent comme étant raisonnable. Et si on ajoute à ça la coutume voulant que les maisons se vendent entre 30% et 50% plus cher que l’évaluation municipale, ça devient encore plus hors de proportion.

En période de ralentissement économique, il est illogique que le prix des maisons continue d’augmenter. Surtout quand les actualités financières parlent d’une augmentation de l’endettement des ménages canadiens. On veut vivre une reprise de la crise vécue par les Américains?

Du décalage dans les dates

En fait, l’augmentation dans le rôle d’évaluation actuel n’est pas si illogique que ça. En effet, celui-ci réflète la valeur du parc immobilier en date du 1er janvier 2008, avant le début du ralentissement économique pour le Québec. Par contre, logiquement, on devrait observer sur le marché une baisse significative de la prime au-delà de la valeur de l’évaluation municipale dans le cas des maisons vendues actuellement. Y a-t-il des agents immobiliers ou des gens qui sont activement à la recherche d’une maison qui peuvent nous indiquer si ce 30 à 50% supplémentaire a fondu suite à la publication du nouveau rôle?

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr coffeego
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En bonne voie de désimperméabilisation

septembre 4th, 2009 Soeur économe 3 comments
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Lors d’un précédent article, j’avais abordé les différents types de recouvrement d’entrée d’auto et leur capacité d’absorption de l’eau. J’avais également indiqué être en réflexion pour le choix d’un nouveau matériau qui remplacerait avantageusement notre entrée de cailloux rendue dégarnie et vallonnée.

Le choix

Parmi les options offrant une bonne perméabilité à l’eau, pour réduire ma contribution au ruissellement urbain et aux eaux d’égout, j’hésitais entre les pavés engazonnés et les pavés perméables. Le premier est constitué d’une structure rigide garnie de trous à l’intérieur desquels on place de la terre et on sème; la structure protectrice permet d’éviter la compaction du sol lorsqu’on y stationne. Le second est un ensemble de pavés d’allure plutôt standard mais qui permet de maximiser l’infiltration de l’eau lors des épisodes de pluie.

Mon choix s’est finalement porté sur les pavés perméables. En fait, j’ai eu de sérieux doutes sur la résistance de la végétation installée dans les pavés engazonnés dans un climat québécois: étant donné qu’il s’agit d’une entrée d’auto qu’on déneige, il m’est apparu très probable que le gel affecte les plantes s’y trouvant, ce qui aurait nécessité de nouveaux semis à chaque printemps. Un peu trop fastidieux, sans compter la nécessité de devoir entretenir cette même végétation en période estivale.

L’installation

L’une des compagnies principales du marché des pavés au Québec offrait cette année un modèle de pavé perméable, un produit donc facilement disponible et à un coût très similaire à celui de pavés standard. Différents entrepreneurs contactés acceptaient d’en faire l’installation, mais aucun n’avait encore réalisé de tel projet.

Pour l’entrepreneur, il fallait également penser à l’inverse de ce qu’il fait habituellement. Ainsi, pour un pavé standard, tout est fait pour décourager l’eau de pénétrer et l’évacuer. L’installation du pavé perméable doit pour sa part permettre à l’eau de s’infiltrer, oui, mais sans pour autant s’accumuler dans les diverses couches sous les pavés, autrement le gel-dégel aurait tôt fait de faire bouger le tout. Les inquiétudes initiales qui m’ont été formulées par l’entrepreneur concernaient justement ce risque: en cas de sol glaiseux, une accumulation d’eau pourrait être à craindre, compte tenu notamment de la chaîne de rue en bas de pente qui empêcherait l’eau infiltrée de s’évacuer. Nous avions convenu, en cas de glaise majeure, de donner une légère pente transversale au fond de l’excavation sous l’entrée et de créer un puits percolant en bordure. Finalement, du tuf et une excavation descendant sous la chaîne de rue ont rendu cette mesure inutile.

Conclusion

Quelques orages récents m’ont permis d’apprécier visuellement la grande capacité de la nouvelle entrée à laisser l’eau pénétrer, alors que celles du voisinage formaient des rigoles. Reste le test de l’hiver mais, plus près, celui également de l’automne, ou comment éviter de laisser trop de matière organique s’accumuler dans les interstices entre les pavés. Encore que des pavés perméables engazonnés pourraient être un hybride intéressant.

De façon globale, une épidémie de scellant à asphalte sévit malheureusement dans le secteur et cet effort de désimperméabilisation se retrouve pour l’instant plutôt… noyé par un ruissellement maximisé dans toutes les autres entrées.

Se désimperméabiliser (suite)

juin 5th, 2009 Soeur économe Comments off

J’avais abordé les façons de diminuer le volume d’eau en provenance de votre toit qui se retrouve inutilement à l’égout. Autre source importante de ruissellement en temps de pluie: l’entrée d’auto.

Stationnements

L’asphalte est probablement la surface la plus imperméable qu’on peut avoir comme matériau d’entrée d’auto, mais le pavé de béton installé de façon conventionnelle lui fait forte concurrence car le sable polymère compacté pour combler les joints rend ceux-ci imperméables.

D’autres options s’offrent à vous (pour un comparatif des coûts, La vie en vert en propose un):

  • Le gravier: s’avère plus perméable et évite le ruissellement de l’eau vers la rue, mais n’a évidemment pas le même fini «propre» et stable apprécié de l’asphalte ou du pavé.
  • Les bandes de roulement: deux enlignements de pavés sur une surface engazonnée; a déjà été commun, mais plus rarement utilisé maintenant. Implique de stationner toujours au même endroit et augmente la surface à tondre, sans compter que l’auto doit être régulièrement absente en journée, autrement les végétaux en-dessous manqueront de lumière…
  • Les pavés perméables: ils ont la même apparence générale que les pavés conventionnels, mais leur forme permet de les espacer davantage les uns des autres et leurs joints ne sont pas remplis de sable polymère mais plutôt de gravier fin, ce qui permet de faire infiltrer l’eau plutôt que de l’évacuer directement vers la rue. Certains sont en plus fabriqués de matériaux recyclés.
  • Les pavés engazonnés: une structure trouée qu’on installe dans l’entrée (un exemple ici), dont on remplit de terre les trous et qu’on ensemence. Peut prendre une apparence très verte ou presque pavée selon le type de structure, mais comporte des inconvénients similaires aux bandes de roulement.

    Disposant d’une entrée en gravier qui a pris de l’âge, je tergiverse présentement entre les pavés perméables et les pavés engazonnés. Il y a l’intérêt éducatif d’une solution peu commune (les pavés engazonnés), et la possibilité de tenter d’y faire pousser différentes espèces, mais l’aspect de la revente éventuelle de la résidence peut rendre moins intéressante une option trop unique — si l’acheteur ne pense qu’à faire refaire le travail, on n’est pas très gagnants. Par ailleurs, la faible différence de prix entre les pavés conventionnels et les pavés perméables que je constate devrait inciter quiconque souhaite en installer à considérer l’option perméable.

    Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Nieve44/La Luz

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    Se désimperméabiliser

    mai 29th, 2009 Soeur économe 2 comments
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    Les surfaces imperméables pullulent en milieu urbain: routes, stationnements et toits de bâtiments notamment. Les eaux de pluie y ruissellent et ont tôt fait de se retrouver à l’égout.

    Or, bien des quartiers résidentiels ne comptent qu’un seul réseau d’égout (dit combiné, ou unitaire), dans lequel les eaux de ruissellement se mélangent aux eaux usées, créant un grand volume d’eaux usées difficilement traitable. Dans ces situations, ou bien l’égout refoule dans les résidences, ou bien on déverse le surplus dans l’environnement, ou encore on construit à grands frais des bassins de rétention en attendant de pouvoir passer ces eaux à la station d’épuration, ou finalement on augmente fortement la capacité de traitement de la station. Sans compter qu’on utilisera de l’eau potable pour arroser une végétation qui aurait très bien pu bénéficier de cette eau. Dans tous les cas, individuellement ou collectivement, on peut calculer que ça revient cher (la construction d’un seul bassin de rétention des eaux pluviales à Verdun coûtera quelque trois millions de dollars). Comment réduire son impact personnel ? Ci-dessous le cas des gouttières, à venir dans un prochain article celui du stationnement.

    Toits des résidences

    L’eau tombant sur les toits chemine évidemment vers les gouttières. Et pour éviter des infiltrations, on tente d’éloigner de nos fondations l’eau qui en sort  — pas toujours de la meilleure façon. Sur beaucoup de résidences (dont bien des constructions récentes, malheureusement), on peut remarquer que l’eau des gouttières semble être dirigée vers le drain de fondation, ou qu’elle est acheminée jusqu’à la rue par un tuyau enfoui. Il s’agit de deux pratiques illégales dans bon nombre de municipalités (Thetford MinesMagog et Sherbrooke sont des exemples)  car elles contribuent inutilement à augmenter le volume d’eau à l’égout. Ailleurs, la gouttière s’écoule dans l’entrée d’auto, avec le même résultat.

    D’autres méthodes plus écologiques (et légales) peuvent être utilisées:

    • Un déflecteur au bas de la gouttière: éloigne l’eau de la fondation tout en la faisant infiltrer dans le sol; une solution simple si le bas de la gouttière arrive à proximité d’une plate-bande ou à proximité du gazon.
    • Un baril pour recueillir l’eau de pluie: on peut s’en procurer ou s’en fabriquer, et l’eau recueillie peut être utilisée subséquemment par exemple pour l’arrosage. Certaines municipalités en encouragent financièrement l’utilisation — la Ville de Québec a récemment indiqué envisager cette option.
    • Un puits percolant: un endroit du terrain où l’on dirige les gouttières, comportant du gravier pour faciliter l’infiltration et une toile géotextile pour éviter l’érosion. Recouvert de gazon donc non apparent. Sans intervention, mais pas de flexibilité sur l’utilisation de l’eau qui s’y écoule.

    Un toit vert serait probablement la solution théorique ultime pour la réduction à la source du ruissellement des eaux de pluie qui y tombent. Avec une panoplie d’autres bénéfices potentiels. Mais pour les toits en pente, le concept est difficilement applicable. Et pour les toits plats, la différence de coût reste substantielle, comme l’indique ce document du ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire:

    En 2005, à Montréal, la réfection d’une toiture traditionnelle de bitume coûtait de 54 $/m2 à 97 $/m2 alors que l’installation d’un toit vert extensif, selon les modifications nécessaires, coûtait entre 162 $/m2 et 194 $/m2. Quant au coût d’un toit vert intensif, il variait, selon le type de végétaux (plantes, arbres) de 535 $/m2 à 3 323 $/m2. On comprend alors qu’il soit utilisé surtout pour des bâtiments publics. 

      Image disponible sous licence CC de l’usager flickr blhphotography

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