Je suis pauvre

Dans la catégorie des produits financiers pas vraiment ésotériques mais certainement hors du commun, Soeur Économe me suggérait récemment d’aborder les hypothèques inversées. Certains s’inquiètent d’ailleurs de leur grandissante popularité auprès des baby boomers.

D’abord, qu’est-ce que c’est, une hypothèque inversée?

Le concept est relativement simple. Prenons comme hypothèse de base, pour la simplicité, que votre maison est complètement payée: vous allez voir la banque et vous lui dites que vous souhaitez prendre une hypothèque inversée sur votre maison. Admettons que votre maison vaut 200 000$, la banque vous donne alors 80 000$ et vous dit: Allez-y, amusez-vous! Pas de paiement mensuel! La belle vie, quoi! Rien à rembourser tant que vous restez dans votre maison!

Le hic, c’est qu’il s’agit tout de même d’un prêt, et que, pendant ce temps, les intérêts s’accumulent quand même. Donc, au moment de quitter votre maison, vous devez rembourser l’argent emprunté et les intérêts accumulés. Dans bien des cas, ça veut dire qu’au moment de vendre votre maison, la grande majorité du produit de la vente ira directement à la banque pour rembourser l’hypothèque inversée.

Potentiellement toxiques

Même si une hypothèque inversée peut parfois être utile — par exemple, pour quelqu’un dont la santé décline et qui doit se payer des auxiliaires médicales, ou pour apporter des ajustements significatifs pour rester dans sa maison, plutôt que d’aller dans un CHSLD — le produit est présentement vendu à toutes les sauces aux États-Unis. On l’offre aux baby boomers qui débutent leur retraite et qui utilisent cet argent pour se payer du luxe (comme un véhicule récréatif, un chalet ou des voyages)… Or, en prenant une hypothèque inversée relativement tôt, on court le risque, si le prix des maisons n’augmente pas beaucoup, de devoir vendre notre maison à perte au moment d’aller s’installer dans un foyer pour personnes âgées. Le blogue de Consumer Reports s’inquiète qu’une vague de faillites personnelles survienne dans les rangs des baby boomers dans 15 ou 20 ans, au moment où il quitteront leur maison.

À la suite de mon article sur les prix de l’immobilier d’il y a quelques semaines, un lecteur (merci Jean!) a ajouté un commentaire à l’effet qu’il croyait lui aussi à la présence d’une bulle au Québec. Il nous pointe vers cet article très intéressant, d’un site que je ne connaissais pas.

Utilisation de l’indice de Friggit

L’article utilise la méthode d’un économiste français qui compare la valeur des biens immobiliers dans un marché et le revenu disponible dans ce même marché. Le ratio entre les deux à l’année de départ vaut 1. Si le prix des maisons augmente plus vite que les revenus, l’indice augmentera au-dessus de 1. À l’inverse, si les revenus augmentent plus vite que les prix, il diminuera.

À Montréal, en utilisant 1980 comme année de base, on observe que le ratio est passé d’environ 1 en 2002 à plus de 1,7 en 2009. À partir de ces données, l’auteur conclut qu’il y a effectivement une bulle immobilière à Montréal. En fait, il va même jusqu’à tenir pour acquis que le reste du Québec est semblable à Montréal et que la conclusion peut être extrapolée à l’ensemble de la province. Je doute sérieusement que ce soit vrai.

Et l’impact du taux d’intérêt dans tout ça?

Le point le plus important dont cet indice ne tient pas compte, c’est le taux d’intérêt. Les taux d’intérêts hypothécaires sont aujourd’hui beaucoup plus bas qu’ils ne l’étaient en 1980 (mais pas tellement plus qu’en 2002)… Une famille peut donc se permettre de prendre une hypothèque plus volumineuse tout en gardant le même remboursement mensuel. Or, l’indice est fortement corrélé avec la bulle observée au début des années 90 et ne démontre pas de variation significative entre ses niveaux de stabilité (autour de 1,0). Je suis intrigué.

Depuis que je lis le blogue américain CalculatedRisk, on y mentionne régulièrement un produit financier particulier, les hypothèques Option ARM (Adjustable Rate Mortgages). Ça m’a pris un moment avant de comprendre ce que c’était —les prêts hypothécaires avec des taux variables sont monnaie courante ici au Canada et personne ne s’inquiète du danger qu’ils peuvent poser.

La différence, naturellement, c’est le mot «Option». Ce sont des prêts hypothécaires qui permettent à l’emprunter de choisir le montant du paiement mensuel… et le paiement minimum n’a pas besoin de couvrir les intérêts au complet. Comment la banque espère-t-elle se faire rembouser un jour, alors?

Très simple: le prix des maisons ne baisse jamais aux États-Unis (reportez-vous en 2006)… la banque sera remboursée lorsque la maison sera vendue.

Ai-je besoin d’en dire plus?

À classer dans les produits financiers ésotériques

Naturellement, les banques qui ont émis ces prêts se dirigent tout droit vers des pertes colossales. Lorsque le terme de ces prêts viendra à échéance, les emprunteurs se retrouveront avec une maison qui vaut moins cher que lors de l’achat et pour laquelle ils doivent plus d’argent qu’au moment de l’achat. Leur paiement hypothécaire augmentera considérablement (il est peu probable qu’on leur propose un autre prêt du même type)… les chances qu’ils ne soient pas en mesure de faire face à ces paiements plus élevés sont donc très élevées.

Bref, un autre produit qu’on peut partiellement blâmer pour la bulle immobilière qui a entraîné toute l’économie américaine lorsqu’elle a éclaté. Je sais bien que ça ne s’applique pas beaucoup au marché canadien, mais je trouve le sujet quand même fascinant. Si ce n’est pas votre cas, faites-le-moi savoir!

Bon, ce n’est pas dans mon habitude, mais je me laisse aller à émettre mon opinion sur l’économie en général et, surtout, sur la question: a-t-on enfin atteint le fond du baril ? (J’avais tenté moins habilement que plus d’y répondre en décembre et en février derniers) Mais, tout d’abord, je vous sers un avertissement: j’ai tendance à être plus inquiet que nécessaire.

Un fond spongieux

La plupart des indicateurs économiques (pertes d’emplois, volume de ventes de maisons aux États-Unis, les indices boursiers, la confiance des consommateurs) démontrent clairement que la chute libre est terminée. C’est déjà une excellente nouvelle! Par contre, on ne parle pas encore de croissance significative de l’économie.

Ici, mon côté pessimiste reprend le dessus: certains éléments m’inquiètent beaucoup et m’amènent à me ranger du côté de ceux qui craignent une seconde récession (double-dip, en anglais) plutôt que l’hyperinflation:

• 1.5 million d’américains sans emploi épuiseront leur couverture d’assurance-chômage d’ici la fin de l’année
• Le programme de prime à la casse (cash for clunkers) qui a stimulé considérablement les ventes de véhicules (donc la production manufacturière) devrait se terminer à la fête du travail
• Une subvention fédérale pour l’accès à la propriété (8000$!) prendra également fin cet automne, ce qui réduira l’activité immobilière… qui considère d’envisager de créer un comité d’étude pour penser à peut-être se relever.

Heureusement, les projets d’infrastructures du plan de relance devraient se mettre en branle sérieusement cet automne. On peut donc espérer que cet apport d’argent compensera les trois éléments qui m’inquiètent!

Le Globe and Mail a publié cette semaine un article détaillant la variation dans la valeur des ménages canadiens. L’article en soi est intéressant, mais sans plus. Ce qui rend le travail du Globe and Mail digne de mention, c’est que les auteurs ont inclus une carte détaillée et «zoomable» de huit grands centres canadiens. Malheureusement, la ville de Québec n’en fait pas partie!

La valeur nette des ménages

La valeur nette des ménages mesure tout simplement la différence entre les dettes d’une famille et l’ensemble de ses actifs. Les dettes les plus fréquentes sont les hypothèques, les prêts auto, les marges de crédit et les cartes de crédit. Du côté des actifs, on retrouve la maison, les placements (actions, obligations, fonds d’action, etc), le chalet et autres éléments de valeur. Entre 2007 et 2008 (la période couverte par l’article), les actifs des Canadiens ont diminué sur deux fronts: la valeur des maisons a baissé (surtout dans l’Ouest canadien) et le marché boursier a subi une très forte baisse.

Au Québec, comme le marché immobilier est resté essentiellement stable en 2008 (voire, il a continué d’augmenter), je présume que les zones où les pertes sont les plus grandes sont celles où les ménages détenaient un important portefeuille de placements en 2007… qui a été amputé de 20% de sa valeur en 2008, en moyenne. Ironiquement, les coins les plus riches sont donc probablement ceux qui seraient en rouge sur une telle carte!

J’ai vu la semaine dernière une publicité à propos d’un nouveau type de compte offert par Manuvie: Manuvie Un. Je suis donc allé faire un tour sur le site Web afin d’évaluer s’il s’agit de quelque chose de vraiment innovateur ou bien simplement d’une exagération publicitaire. J’ai été agréablement surpris de constater que c’est quelque chose que je n’avais jamais vu avant, qui peut être très utile, mais qui n’est certainement pas fait pour tout le monde!

Mettre l’hypothèque sur la marge de crédit

En gros, le concept de Manuvie Un, c’est de vous ouvrir une marge de crédit pour une valeur équivalent à 80% de la valeur de votre maison à un taux d’intérêt hypothécaire (3,25% actuellement) et de placer votre hypothèque et tous vos autres prêts dans ce compte. Il vous est également suggéré de prendre toutes vos économies à court terme et de les appliquer au solde du compte, réduisant d’autant la somme que vous devez à Manuvie. Comme votre prêt est réduit, l’intérêt que vous payez dessus l’est également, ce qui vous donne un taux d’intérêt «réel» sur vos épargnes de 3,25%, ce qui est excellent. En fait, comme le compte Manuvie Un devient votre compte avec opérations, chaque dépôt vient réduire le montant de votre dette (et les intérêts payés) d’autant. De la même façon, chaque retrait est l’équivalent d’une augmentation au montant emprunté.

Ça prend de la discipline!

De ce que j’ai pu lire sur le site, la notion de paiement hypothécaire n’existe plus: le remboursement de votre hypothèque est pris directement sur votre «profit» mensuel. Si vous êtes du genre discipliné et que vous économisez systématiquement plus que vous dépensez à chaque mois, le compte Manuvie Un vous permet de rembourser votre prêt hypothécaire beaucoup plus rapidement qu’un prêt standard. Par contre, si vous avez de la misère à mettre volontairement de l’argent de côté et que le prélèvement mensuel automatique de votre hypothèque est nécessaire pour en assurer le remboursement, un compte comme Manuvie Un risque de vous nuire grandement en vous permettant de garder le même solde sur votre hypothèque durant une très grande période.

Un danger potentiel si la valeur des maisons baisse

Le concept de Manuvie Un, c’est que vous remboursez votre prêt plus rapidement en appliquant toutes vos épargnes sur votre hypothèque. Plus besoin d’avoir un coussin de sécurité ailleurs, puisqu’en cas de besoin, vous pouvez retirer de votre compte cet argent jusqu’à concurrence de 80% de la valeur de votre maison.

Mais si le solde de votre hypothèque au départ est de 60% de la valeur de votre maison et que la valeur de celle-ci baisse de 25%, vous ne pouvez plus retirer d’argent! Je vous accorde qu’une baisse du prix des maisons de 25% est une chose relativement rare, mais ça s’est déjà vu et, surtout, si le solde de votre hypothèque est plus près du 80% (par exemple parce que vous n’avez pas la discipline de le rembourser régulièrement), une variation plus faible des prix peut vous causer des ennuis.

Bref, le compte Manuvie Un vous donne toute la liberté nécessaire pour rembourser plus rapidement votre prêt… mais on vous donne aussi la corde pour vous pendre en vous donnant toute la liberté nécessaire pour ne pas le rembourser aussi vite qu’un prêt traditionnel.

Une grosse nouvelle est tombée mercredi dernier aux États-Unis et celle-ci a provoqué des impacts jusqu’ici. Lors de sa plus récente rencontre, la banque centrale américaine a en effet annoncé une série de mesures visant à relancer l’économie. Normalement, pour atteindre cet objectif, elle baisse son taux directeur. Or, celui-ci est déjà à 0% — elle ne dispose donc plus de marge de manoeuvre de ce côté.

La solution retenue? Elle va imprimer de l’argent!

Comment? En deux volets: elle va racheter 750 milliards d’actifs hypothécaires de mauvaise qualité des entreprises Freddie Mac, Fannie Mae et Ginnie Mae (un jour, j’effectuerai une recherche pour savoir ce qu’elles font vraiment et je partagerai avec vous le fruit de mes recherches) et elle achètera 300 milliards de dollars de bons du trésor américain.

Le résultat sera donc une injection d’un peu plus de 1000 milliards de dollars d’argent «cash» dans l’économie américaine. Les gens qui détenaient ces bons du trésor verront arriver de l’argent dans leur compte et les trois grosses compagnies pourront octroyer plus de prêts hypothécaires.

Inflation

Naturellement, il y a une bonne raison pour laquelle les banques centrales ne posent pas ce genre de geste sur une base régulière pour nous rendre tous millionnaires! En effet, lorsqu’on injecte de l’argent dans l’économie, mais qu’on n’augmente pas la quantité de produits et services offerts, on augmente la demande sans augmenter l’offre. Le résultat inévitable est donc une hausse du taux d’inflation. C’est exactement ce que souhaite la banque centrale américaine pour l’instant.

L’important par contre est d’y aller de façon mesurée, afin d’éviter de générer les problèmes causés par une inflation trop grande comme celle que «nous» avons vécue au début des années 1980, ou bien comme le Zimbabwe a vécu (vit toujours?) récemment.

Merci à Benjamin qui nous pointe ce court reportage (en anglais) de l’émission The National à CBC sur les assurances qui nous sont vendues au moment de contracter une hypothèque.

Le principe de base est relativement simple: vous augmentez votre paiement mensuel de quelques dizaines de dollars (dans le vidéo, on parle de 24$ pour une hypothèque de 150 000$) et, en contrepartie, votre hypothèque sera payée en entier si vous décédez. L’objectif est naturellement de permettre à la personne survivante du couple de rester dans la maison, avec seulement la moitié des revenus prévus initialement.

Il faut magasiner

Dans le reportage, on recommande de magasiner un peu… Il leur a été possible de trouver une assurance-vie au montant de 150 000$ pour le même paiement mensuel. Sans être un expert, ça me semble un bien petit paiement pour une si grosse assurance… mais c’est un autre débat. Il est important de réaliser que pour un prix similaire, une assurance-vie classique de 150 000$ est bien plus intéressante qu’une assurance pour votre prêt hypothécaire.

En effet, la valeur assurée par l’assurance hypothécaire diminue constamment, au fur et à mesure que vous remboursez l’hypothèque. Mais le coût mensuel, lui, ne change pas. Dans le cas d’une assurance vie classique, le montant de l’assurance demeure inchangé.

Bref, si vous arrivez à trouver une assurance vie standard pour les même primes mensuelles que celles proposées au moment de signer votre hypothèque, la première est à privilégier.

Définition de l’OLF

La définition du terme assurance hypothécaire, telle que trouvée sur le site du Grand Dictionnaire se lit comme suit (j’ai ajouté le caractère gras pour attirer votre attention):

Assurance de type temporaire dégressif qu’un chef de famille souscrit sur sa tête en vue de la liquidation, en cas de décès prématuré, du solde de l’hypothèque grevant sa propriété.

Quelqu’un aurait-il l’obligeance de leur écrire pour les informer qu’on n’est plus en 1970?

Bon, il semble que ce soit la semaine thématique des assurances sur jesuispauvre.com. Ce n’était pas prémédité, je vous l’assure. Après avoir parlé de l’assurance-dépôts, il est maintenant temps de parler de l’assurance prêt hypothécaire, offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Assurer les banques contre les mauvais emprunteurs

L’objectif de l’assurance prêt hypothécaire est de protéger ceux qui prêtent l’argent (les banques) contre les emprunteurs qui ne feraient plus leurs paiements réguliers sur leur prêt hypothécaire. Au moment de l’achat de votre maison, si vous versez une mise de fonds inférieure à 25% du capital, les institutions financières vous obligent généralement à souscrire à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Cela se traduit par un montant supplémentaire, variant entre 1 et 2,75% du montant de l’hypothèque, à payer au moment de l’achat.

Si vous cessez de payer votre hypothèque, l’institution financière se tournera vers la SCHL pour obtenir une compensation. Je n’ai malheureusement pas trouvé d’information spécifiant quelle était cette compensation, par contre.

Je paye pour assurer l’argent de la banque?

En gros, oui. Pour une maison valant 200 000$ et pour laquelle on verse une mise de fonds de 5%, on payera 5362,50$ en assurance pour protéger la banque si vous cessez de payer. Quels sont les avantages pour vous?

• La banque acceptera de vous prêter pour acheter une maison avec une mise de fonds de 5% alors que, sans assurance, elle aurait peut-être exigé plus, retardant votre projet d’achat de maison.
• Étant donné que votre prêt est garanti, le risque pour la banque est bien plus faible, ce qui lui permet de vous offrir un taux d’intérêt plus faible.

Euh. En partie seulement! Pas la peine d’envoyer les briseurs de genoux, s’il vous plaît. Et, étant donné le rendement négatif de mon RÉER, j’ai déjà payé pour ma part de responsabilité dans toute l’affaire.

Coupable!

De quoi me suis-je rendu coupable? D’avoir demandé à mon conseiller de placer de l’argent à court terme, de façon sécuritaire et (là est la clé) avec un rendement meilleur que la pitance versée par un compte courant. Dans un contexte où la Banque du Canada vient de réduire son taux directeur à 0,5%, il n’y a pas de magie: si on veut avoir du capital garanti, on ne peut pas espérer obtenir un taux d’intérêt bien supérieur au taux directeur de la banque centrale.

Du papier commercial?

Mon conseiller financier, qui a à coeur de répondre à mes besoins, m’a donc dit: «pas de problème, je t’arrange ça». Quelques jours plus tard, j’ai reçu par la poste les documents relatifs à ce placement. Mon niveau de stress est monté d’un cran quand j’ai réalisé que j’avais fait l’acquisition de parts dans un ‘Fonds d’hypothèques Banque Nationale’. Ceux qui ont lu mon billet sur les PCAA la semaine dernière comprendront pourquoi j’ai téléphoné à mon conseiller en lui expliquant qu’avec un nom comme ça, je ne pouvais faire autrement que voir un lien.

Pas de panique

Mon conseiller m’a rapidement rassuré et m’a envoyé toute la documentation pertinente pour que je comprenne bien le genre de produit financier sélectionné pour répondre à mon besoin. Par contre, c’est exactement ce processus qui a amené la création de produits financiers obscurs et l’octroît de prêts hypothécaires à des gens qui n’avaient pas les moyens de les rembourser: pour répondre à des investisseurs qui demandaient un meilleur rendement que ce que la banque centrale offrait… sans vouloir prendre de risque.