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Posts Tagged ‘Hypothèque’

États-Unis: aide financière aux banques camouflée?

juin 12th, 2010 Ebenezer 1 comment
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Comme vous le savez, le gouvernement américain a dû intervenir de façon massive en 2008 et 2009 pour aider le secteur bancaire qui était au bord du gouffre. Heureusement pour lui, le coût de ce programme a été fortement réévalué à la baisse.

On pourrait donc se dire que, finalement, peu d’argent public a été utilisé pour aider les banques à payer des bonus généreux à leurs employés. Or, d’autres programmes du gouvernement, dont le coût s’élève à plusieurs dizaines de milliards, semblent passer sans vagues parce que l’aide aux banques n’est qu’indirecte.

Maintenir la valeur des maisons

Les problèmes financiers des banques sont causés par les pertes sur les prêts hypothécaires (tant résidentiels que commerciaux)… Donc plus la valeur des propriétés baisse, plus les pertes sont grandes. En maintenant la valeur des maisons, le gouvernement aide les banques à réduire leurs pertes.

Deux programmes contestés

Le premier programme, décrié à peu près unanimement par les économistes, est le First Time Home Buyer Tax Credit, ou crédit d’impôt pour premiers acheteurs. Il accorde un crédit d’impôt de 8000$ (c’est pas rien!) à chaque acheteur de maison qui n’en a pas possédé depuis trois ans. Selon certaines études, pas plus de 25% des acheteurs se qualifiant pour ce crédit d’impôt n’auraient pas acheté sans le programme.

Le deuxième programme est la garantie de prêts hypothécaires: via la Federal Housing Administration (FHA), ce qui se rapproche le plus du côté américain de la SCHL au Canada, le gouvernement américain garantit des prêts hypothécaires consentis par les banques américaines. Les pertes de cet organisme se comptent en milliards.

Bref, plus ça va, plus j’arrive à la conclusion que ces programmes, que les économistes qualifient d’inefficaces, sont en fait une façon moins impopulaire d’aider les banques. Après tout, qui est contre les subventions à l’achat d’une maison?

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr _G2

Le faux cadeau des remises en argent sur les hypothèques

avril 17th, 2010 Ebenezer 3 comments
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Afin d’attirer des clients potentiels, les institutions financières proposent ces temps-ci des remises en argent. Le concept est simple: pour vous «remercier» de prendre une hypothèque chez eux, on vous offre de vous donner un pourcentage de la valeur de votre prêt en argent comptant (l’offre de la banque TD présentement est de 5% du montant de l’hypothèque).

Une entrée d’argent bien pratique

Il n’y a pas à douter qu’une entrée d’argent de 5000$ (5% sur 100 000$ d’hypothèque) au moment de l’achat d’une maison soit très pratique: lorsqu’on emménage, il y a une panoplie de frais: le notaire, le déménagement, les nouveaux meubles, la taxe de Bienvenue, etc. Bref, cette offre répond probablement à un réel besoin pour plusieurs acheteurs.

Par contre, il faut être prudent: cet argent n’est pas gratuit! Très loin de là!

Un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé

Vous vous en doutez certainement, les institutions financières ne nous font pas de cadaux pour nos beaux yeux. En échange de cette remise en argent, on augmente votre taux hypothécaire. Ils ne s’en vantent pas au départ, mais demandez-leur si le taux est plus faible si vous ne prenez pas la remise en argent: la réponse sera certaiment oui.

En simplifiant à l’extrême, la remise en argent, c’est un peu comme emprunter plus que le montant de l’hypothèque: si vous en avez besoin pour des dépenses reliées à l’installation dans la nouvelle maison, ça peut être une bonne idée. Mais il ne serait vraiment pas sage, à mon avis, d’utiliser cet argent pour vous gâter, acheter des jouets ou voyager: vous n’empruntez pas d’habitude pour ce genre de choses, pourquoi le faire dans cette situation?

C’est un peu comme quand vous payez comptant pour l’achat de meubles au lieu de payer dans 12 mois sans intérêts: plus souvent qu’autrement, on vous offre un rabais équivalent aux taxes. Ça donne un rendement de 15% par année! Si vos placements ont un meilleur taux de rendement que ça, vous avez un meilleur planificateur financier que le mien…

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr daveynin
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Le dilemme des taux hypothécaires

avril 5th, 2010 Ebenezer Comments off
Question mark made of puzzle pieces

Récemment, j’ai discuté à quelques reprises avec un collègue de travail des taux hypothécaires. Nos hypothèques devront être renouvelées dans les 12 prochains mois, aussi nous écoutons avec une certaine appréhension les «menaces» du gouverneur de la Banque du Canada sur l’augmentation prochaine des taux.

Augmentation des taux

L’économie canadienne va relativement bien, et le taux d’inflation est plus élevé que prévu: deux éléments qui vont peser lourd dans la balance lorsque la Banque du Canada aura à déterminer s’il est temps de relever le taux directeur.

Dans ce contexte, j’ai été agréablement surpris de découvrir qu’au moins une institution financière est prête à geler le taux offert pendant près d’un an! Profiter du taux actuel lorsque viendra le temps de renouveler notre hypothèque devrait nous permettre d’économiser sur les intérêts et rembourser le prêt hypothécaire plus rapidement.

Fixe ou variable?

Le dilemme suivant sera de choisir entre une hypothèque à taux fixe ou à taux variable. Cet article de Les Affaires sur le sujet confirme ce que j’avais déjà entendu: historiquement, c’est beaucoup moins cher de prendre un taux variable. Par contre, dans un contexte où les taux hypothécaires ne peuvent que remonter, je m’interroge…

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Horia Varlan
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Resserrement des conditions de crédit hypothécaire au Canada

février 13th, 2010 Ebenezer 4 comments
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Depuis plusieurs semaines, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, parle de modifier les conditions selon lesquelles la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) accepte d’assurer les prêts hypothécaires. Cette semaine, les banquiers se sont levés en chœur pour contester ces changements, prédisant le retour à la récession si le gouvernement fédéral va de l’avant.

Les changements proposés

Le ministre des Finances semble convaincu que le marché immobilier canadien surchauffe (voire qu’il y a une bulle)… et ce n’est pas moi qui lui donnerai tort. Il a donc proposé que la SCHL modifie ses règles et refuse d’assurer des prêts hypothécaires de plus de 30 ans (la limite actuelle est de 35) et pour lesquelles les acheteurs fournissent une mise de fonds inférieure à 10% de la valeur de la maison (par rapport à 5% actuellement).

L’importance de la SCHL dans tout ça

La SCHL est un organisme du gouvernement fédéral qui assure les prêts hypothécaires des Canadiens qui souhaitent acheter une maison, mais qui ne remplissent pas toutes les conditions pour profiter du meilleur taux auprès de leur banque. J’ai déjà écrit un article sur le sujet, d’ailleurs. Ce que ça implique, c’est que les banques n’accepteront plus d’accorder des prêts hypothécaires sous ces conditions si la SCHL refuse de les assurer. Ceux qui ont fait récemment l’acquisition d’une maison ou en magasinent une activement savent qu’une mise de fonds de 10% représente un montant considérable, surtout au prix actuel des propriétés.

Dans les faits, on peut facilement présumer que plusieurs acheteurs potentiels devront ainsi se résoudre à attendre encore quelques années avant de devenir propriétaires. Puisque la demande diminuera, on peut espérer qu’à tout le moins, le prix des maisons cessera de monter… peut-être descendera-t-il un peu, même (ça, je le croirai quand je le verrai…).

La leçon américaine

À la mi-janvier, la commission d’enquête américaine sur la crise économique s’est mise en branle et les grands banquiers ont été appelés à la barre pour qu’ils puissent donner leur opinion sur les causes de celle-ci. Je reprendrai les mots du prix Nobel d’économie Paul Krugman dans le NY Times:

O.K., not in so many words. But the bankers’ testimony showed a stunning failure, even now, to grasp the nature and extent of the current crisis. And that’s important: It tells us that as Congress and the administration try to reform the financial system, they should ignore advice coming from the supposed wise men of Wall Street, who have no wisdom to offer.

En résumé (et en français): les banquiers de Wall Street ont démontré par leurs réponses qu’encore aujourd’hui, ils n’ont pas compris ce qui s’était passé. Ils ne nous sont d’aucune aide sur le sujet.

M. Flaherty, s’il vous plaît, n’écoutez pas les économistes en chef des banques.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Mike Licht

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Combien puis-je emprunter?

janvier 24th, 2010 Ebenezer 3 comments
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Récemment, un ami s’adressait à moi en détresse (pléonasme, me direz-vous, on sait tous qu’il faut être désespéré pour s’adresser à moi!) parce qu’il n’arrivait pas à s’entendre avec sa douce moitié concernant le montant qu’il était raisonnable et prudent d’emprunter pour le futur achat d’une maison.

Les ratios

Un peu partout sur Internet, incluant sur les sites des grandes banques, on vous expliquera que ces dernières utilisent principalement deux ratios pour déterminer le montant maximal qu’elles accepteront de vous prêter. Je ne parlerai pas en long et en large des ratios en questions, d’autres sites le font très bien… et l’utilisation de ces ratios est la moins pire des solutions à la disposition des banques pour évaluer ce que vous êtes capables de payer.

Heureusement, vous êtes mieux équipés qu’elles… n’est-ce pas?

Vive Quicken!

Ou BudgetExpress, ou Excel, ou Mint, c’est à votre choix. L’important, c’est d’effectuer le suivi de vos dépenses de façon exhaustive et régulière, justement pour pouvoir répondre à des questions comme ça!

Donc, combien pouvez-vous emprunter? C’est facile. Prenez vos dépenses de la dernière année, remplacez le montant du logement par le montant souhaité du paiement hypothécaire, ajoutez les taxes (municipales et scolaires), l’électricité, les assurances et, pourquoi pas, un montant forfaitaire en prévision de l’entretien de la maison.

Il ne vous reste plus qu’à vos assurer que l’ajout de ces dépenses vous permet quand même:

  • D’avoir des revenus plus élevés que les dépenses
  • Que l’excédent des revenus sur les dépenses soit suffisant pour faire face à des dépenses imprévues (c’est plus fréquent et plus coûteux avec une maison)
  • Que l’excédent des revenus sur les dépenses soit également suffisant pour pouvoir économiser pour des choses agréables comme des voyages, la retraite et autres billevesées.

Si le montant que vous calculez est plus petit que celui calculé avec les ratios, dites-vous bien que c’est Quicken qui a raison, pas les ratios! D’ailleurs, rappelez-vous que ces ratios vous permettent d’estimer le maximum que vous pouvez emprunter… dans les faits, c’est beaucoup plus sage de se tenir loin de cette limite, à mon avis.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Kyle Rush
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Encore une baisse des taux hypothécaires

décembre 11th, 2009 Ebenezer Comments off
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Cette semaine encore, quatre grandes banques canadiennes ont abaissé leur taux hypothécaire sur cinq ans. Tout le monde s’est suivi et a baissé son taux de 0,1%!

Voici un petit résumé de la situation par banque. Merci au compte Twitter du service d’analyse de marché de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour les infos:

Banque Variation Nouveau taux
CIBC -0,1 5,49%
BMO -0,1 5,49%
RBC Banque Royale -0,1 5,49%
Banque TD -0,1 5,49%
Image disponible sous license CC de l’usager Flickr wwarby
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Baisse des taux hypothécaires au Canada

novembre 21st, 2009 Ebenezer Comments off

340003350_563413ae92_mCette semaine, l’ensemble des grandes banques canadiennes ont abaissé leur taux hypothécaire 5 ans. Il s’agit d’une baisse variant entre 0,15% et 0,25% qui ne fera rien pour refroidir les ardeurs du marché immobilier canadien!

Voici un petit résumé de la situation par banque. Merci au compte Twitter du service d’analyse de marché de la Fédération des Chambres Immobilières du Québec pour les infos:

Banque Variation Nouveau taux
Banque Laurentienne -0,25 5,60%
CIBC -0,25 5,59%
BMO -0,19 5,59%
RBC Banque Royale -0,15 5,59%
Banque TD -0,15 5,63%

Puisqu’on est sur le sujet de l’immobilier, je vous invite également à lire un article du Globe and Mail (encore une fois, merci à @fciq_eco) sur les inquiétudes de certains quant à la valeur des maisons au Canada. C’est en anglais, mais l’extrait suivant vaut quand même la peine d’être lu:

“Is Canada in a housing bubble? Probably, but low rates, mortgage innovation and a relative shortage of new supply are likely to keep it going for a while yet,” Scotia Capital analysts wrote in a report.

Quoi? De l’innovation financière? Est-ce moi ou j’ai l’impression de lire un commentaire sur le marché américain de 2006 et non un article publié la semaine dernière! Naturellement, l’article a attiré une grande quantité de commentaires (103!) et certains usagers mentionnent des programmes de la SCHL comme étant à blâmer pour l’accès trop facile à la propriété (ce qui fait augmenter indûment le prix des maisons). Je m’informerai donc sur le sujet pour voir quel genre d’«ingénierie financière» cette institution fédérale a bien pu appliquer.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Pink Sherbet Photography
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Immobilier: le baromètre MLS

novembre 12th, 2009 Ebenezer 2 comments
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J’ai beaucoup traité du marché immobilier ces dernières semaines et, aujourd’hui, la Fédération des chambres immobilières du Québec a dévoilé son rapport trimestriel sur l’état du marché, basé sur les données de MLS. Le rapport est très complet et offre des statistiques par région. Si vous êtes de près ou de loin lié au marché de l’immobilier, je vous recommande d’aller y jeter un œil.

La méthodologie

Le rapport est produit par un regroupement d’agents immobiliers, et ceux-ci ont tout avantage à ce que le marché soit perçu comme étant très bon; je prends donc avec un grain de sel les commentaires dithyrambiques qui l’accompagnaient sur le fil Twitter de la FCIQ. Par contre, les données présentées sont basées sur les transactions réelles via le service inter-agence (SIA) et la méthodologie pour la collecte et la présentation des données apparaît suffisamment rigoureuse pour s’y fier. Le rapport semble être mis à jour à tous les trimestres et il fera certainement partie de mes lectures à chaque fois!

Les chiffres

Dans l’ensemble des régions du Québec, le marché de l’immobilier est effectivement très actif. Les ventes et les prix sont en hausse, même si on observe quand même une baisse par rapport à l’an dernier dans plusieurs secteurs. Par exemple, à l’échelle de la province, on observe une baisse de nombre de ventes de 7% et une hausse du nombre de maisons à vendre de 13% par rapport à l’an dernier.

Le rapport indique également que les taux hypothécaires sur des échéances de trois et cinq ans ont augmenté légèrement depuis le dernier trimestre. Il est évident que cette donnée sera à suivre attentivement pour déterminer la force du marché dans l’avenir.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr duluoz cats
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Encore l’immobilier: la ville de Québec

novembre 10th, 2009 Ebenezer 4 comments
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Il y a quelque semaines, je vous ai pointé un article de blogue sur l’utilisation de l’indice de Friggit pour étudier la présence ou non d’une bulle immobilière à Montréal. L’auteur, répondant peut-être au scepticisme que j’avais exprimé alors, a refait l’exercice pour la région de Québec.

Montréal et Québec: même ratio

Les données pour la région de Québec démontrent que même si la hausse y fut plus progressive qu’à Montréal, le ratio de l’indice du prix des maisons sur l’indice du revenu est aujourd’hui similaire dans les deux régions. Ce qui renforce l’hypothèse qu’il y aurait une bulle immobilière dans au moins deux régions du Québec (c’est Roger Tremblay qui va être content!)

Pas si vite…

Avant de sauter à la conclusion que le prix des maisons au Québec va subir une baisse subite de 20% ou plus, comme cela s’est vu dans plusieurs régions des États-Unis, j’hésite. En effet, l’économie québécoise a survécu relativement bien à la récession, les dépenses gouvernementales, bien qu’à un niveau élevé, sont généralement sous contrôle (et tout indique que le gouvernement provincial est déjà en train de rationner ses dépenses). Le vieillissement de la population et le poids que celui-ci aura sur les dépenses de santé demeure une grande inquiétude, mais pas à court terme.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr austinevan
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La SCHL prévoit une reprise du marché résidentiel

novembre 6th, 2009 Ebenezer Comments off

cmhcschlDans son rapport du quatrième trimestre, la SCHL prévoit une augmentation de l’activité dans la construction résidentielle au pays pour l’année 2010. Elle prévoit également (encore!) une augmentation du prix moyen au pays.

Et le Québec?

Au Québec, la situation est tout autre: la SCHL prévoit une légère baisse des mises en chantier totales. Principalement du côté des logements collectifs. On blâme la baisse de la croissance de la population de 75 ans et plus ainsi qu’une quantité de logements existants déjà importantes pour expliquer la baisse dans ce secteur.

Il faut également savoir que l’année 2008 a été beaucoup plus difficile dans les autres provinces: l’Ontario a subi les contrecoups de la tornade qui a balayé l’industrie automobile et l’ouest canadien a dû faire face à une baisse considérable du prix du pétrole, ce qui avait mis plusieurs projets d’exploitation sur la glace.

Et les taux d’intérêts?

Je m’étonne que le communiqué de presse ne parle pas de l’éventualité d’une hausse des taux d’intérêts. Est-ce parce qu’il est présumé que l’impact d’une hausse sera faible? Il y a pourtant fort à parier qu’une hausse des taux d’intérêts ralentisse les ardeurs de plusieurs acquéreurs…

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