Je suis pauvre

Depuis plusieurs semaines, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, parle de modifier les conditions selon lesquelles la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) accepte d’assurer les prêts hypothécaires. Cette semaine, les banquiers se sont levés en chœur pour contester ces changements, prédisant le retour à la récession si le gouvernement fédéral va de l’avant.

Les changements proposés

Le ministre des Finances semble convaincu que le marché immobilier canadien surchauffe (voire qu’il y a une bulle)… et ce n’est pas moi qui lui donnerai tort. Il a donc proposé que la SCHL modifie ses règles et refuse d’assurer des prêts hypothécaires de plus de 30 ans (la limite actuelle est de 35) et pour lesquelles les acheteurs fournissent une mise de fonds inférieure à 10% de la valeur de la maison (par rapport à 5% actuellement).

L’importance de la SCHL dans tout ça

La SCHL est un organisme du gouvernement fédéral qui assure les prêts hypothécaires des Canadiens qui souhaitent acheter une maison, mais qui ne remplissent pas toutes les conditions pour profiter du meilleur taux auprès de leur banque. J’ai déjà écrit un article sur le sujet, d’ailleurs. Ce que ça implique, c’est que les banques n’accepteront plus d’accorder des prêts hypothécaires sous ces conditions si la SCHL refuse de les assurer. Ceux qui ont fait récemment l’acquisition d’une maison ou en magasinent une activement savent qu’une mise de fonds de 10% représente un montant considérable, surtout au prix actuel des propriétés.

Dans les faits, on peut facilement présumer que plusieurs acheteurs potentiels devront ainsi se résoudre à attendre encore quelques années avant de devenir propriétaires. Puisque la demande diminuera, on peut espérer qu’à tout le moins, le prix des maisons cessera de monter… peut-être descendera-t-il un peu, même (ça, je le croirai quand je le verrai…).

La leçon américaine

À la mi-janvier, la commission d’enquête américaine sur la crise économique s’est mise en branle et les grands banquiers ont été appelés à la barre pour qu’ils puissent donner leur opinion sur les causes de celle-ci. Je reprendrai les mots du prix Nobel d’économie Paul Krugman dans le NY Times:

O.K., not in so many words. But the bankers’ testimony showed a stunning failure, even now, to grasp the nature and extent of the current crisis. And that’s important: It tells us that as Congress and the administration try to reform the financial system, they should ignore advice coming from the supposed wise men of Wall Street, who have no wisdom to offer.

En résumé (et en français): les banquiers de Wall Street ont démontré par leurs réponses qu’encore aujourd’hui, ils n’ont pas compris ce qui s’était passé. Ils ne nous sont d’aucune aide sur le sujet.

M. Flaherty, s’il vous plaît, n’écoutez pas les économistes en chef des banques.

Image disponible sous licence CC de l’usager flickr Mike Licht

Récemment, un ami s’adressait à moi en détresse (pléonasme, me direz-vous, on sait tous qu’il faut être désespéré pour s’adresser à moi!) parce qu’il n’arrivait pas à s’entendre avec sa douce moitié concernant le montant qu’il était raisonnable et prudent d’emprunter pour le futur achat d’une maison.

Les ratios

Un peu partout sur Internet, incluant sur les sites des grandes banques, on vous expliquera que ces dernières utilisent principalement deux ratios pour déterminer le montant maximal qu’elles accepteront de vous prêter. Je ne parlerai pas en long et en large des ratios en questions, d’autres sites le font très bien… et l’utilisation de ces ratios est la moins pire des solutions à la disposition des banques pour évaluer ce que vous êtes capables de payer.

Heureusement, vous êtes mieux équipés qu’elles… n’est-ce pas?

Vive Quicken!

Ou BudgetExpress, ou Excel, ou Mint, c’est à votre choix. L’important, c’est d’effectuer le suivi de vos dépenses de façon exhaustive et régulière, justement pour pouvoir répondre à des questions comme ça!

Donc, combien pouvez-vous emprunter? C’est facile. Prenez vos dépenses de la dernière année, remplacez le montant du logement par le montant souhaité du paiement hypothécaire, ajoutez les taxes (municipales et scolaires), l’électricité, les assurances et, pourquoi pas, un montant forfaitaire en prévision de l’entretien de la maison.

Il ne vous reste plus qu’à vos assurer que l’ajout de ces dépenses vous permet quand même:

• D’avoir des revenus plus élevés que les dépenses
• Que l’excédent des revenus sur les dépenses soit suffisant pour faire face à des dépenses imprévues (c’est plus fréquent et plus coûteux avec une maison)
• Que l’excédent des revenus sur les dépenses soit également suffisant pour pouvoir économiser pour des choses agréables comme des voyages, la retraite et autres billevesées.

Si le montant que vous calculez est plus petit que celui calculé avec les ratios, dites-vous bien que c’est Quicken qui a raison, pas les ratios! D’ailleurs, rappelez-vous que ces ratios vous permettent d’estimer le maximum que vous pouvez emprunter… dans les faits, c’est beaucoup plus sage de se tenir loin de cette limite, à mon avis.

Cette semaine encore, quatre grandes banques canadiennes ont abaissé leur taux hypothécaire sur cinq ans. Tout le monde s’est suivi et a baissé son taux de 0,1%!

Voici un petit résumé de la situation par banque. Merci au compte Twitter du service d’analyse de marché de la Fédération des chambres immobilières du Québec pour les infos:

Cette semaine, l’ensemble des grandes banques canadiennes ont abaissé leur taux hypothécaire 5 ans. Il s’agit d’une baisse variant entre 0,15% et 0,25% qui ne fera rien pour refroidir les ardeurs du marché immobilier canadien!

Voici un petit résumé de la situation par banque. Merci au compte Twitter du service d’analyse de marché de la Fédération des Chambres Immobilières du Québec pour les infos:

Puisqu’on est sur le sujet de l’immobilier, je vous invite également à lire un article du Globe and Mail (encore une fois, merci à @fciq_eco) sur les inquiétudes de certains quant à la valeur des maisons au Canada. C’est en anglais, mais l’extrait suivant vaut quand même la peine d’être lu:

“Is Canada in a housing bubble? Probably, but low rates, mortgage innovation and a relative shortage of new supply are likely to keep it going for a while yet,” Scotia Capital analysts wrote in a report.

Quoi? De l’innovation financière? Est-ce moi ou j’ai l’impression de lire un commentaire sur le marché américain de 2006 et non un article publié la semaine dernière! Naturellement, l’article a attiré une grande quantité de commentaires (103!) et certains usagers mentionnent des programmes de la SCHL comme étant à blâmer pour l’accès trop facile à la propriété (ce qui fait augmenter indûment le prix des maisons). Je m’informerai donc sur le sujet pour voir quel genre d’«ingénierie financière» cette institution fédérale a bien pu appliquer.

J’ai beaucoup traité du marché immobilier ces dernières semaines et, aujourd’hui, la Fédération des chambres immobilières du Québec a dévoilé son rapport trimestriel sur l’état du marché, basé sur les données de MLS. Le rapport est très complet et offre des statistiques par région. Si vous êtes de près ou de loin lié au marché de l’immobilier, je vous recommande d’aller y jeter un œil.

La méthodologie

Le rapport est produit par un regroupement d’agents immobiliers, et ceux-ci ont tout avantage à ce que le marché soit perçu comme étant très bon; je prends donc avec un grain de sel les commentaires dithyrambiques qui l’accompagnaient sur le fil Twitter de la FCIQ. Par contre, les données présentées sont basées sur les transactions réelles via le service inter-agence (SIA) et la méthodologie pour la collecte et la présentation des données apparaît suffisamment rigoureuse pour s’y fier. Le rapport semble être mis à jour à tous les trimestres et il fera certainement partie de mes lectures à chaque fois!

Les chiffres

Dans l’ensemble des régions du Québec, le marché de l’immobilier est effectivement très actif. Les ventes et les prix sont en hausse, même si on observe quand même une baisse par rapport à l’an dernier dans plusieurs secteurs. Par exemple, à l’échelle de la province, on observe une baisse de nombre de ventes de 7% et une hausse du nombre de maisons à vendre de 13% par rapport à l’an dernier.

Le rapport indique également que les taux hypothécaires sur des échéances de trois et cinq ans ont augmenté légèrement depuis le dernier trimestre. Il est évident que cette donnée sera à suivre attentivement pour déterminer la force du marché dans l’avenir.

Il y a quelque semaines, je vous ai pointé un article de blogue sur l’utilisation de l’indice de Friggit pour étudier la présence ou non d’une bulle immobilière à Montréal. L’auteur, répondant peut-être au scepticisme que j’avais exprimé alors, a refait l’exercice pour la région de Québec.

Montréal et Québec: même ratio

Les données pour la région de Québec démontrent que même si la hausse y fut plus progressive qu’à Montréal, le ratio de l’indice du prix des maisons sur l’indice du revenu est aujourd’hui similaire dans les deux régions. Ce qui renforce l’hypothèse qu’il y aurait une bulle immobilière dans au moins deux régions du Québec (c’est Roger Tremblay qui va être content!)

Pas si vite…

Avant de sauter à la conclusion que le prix des maisons au Québec va subir une baisse subite de 20% ou plus, comme cela s’est vu dans plusieurs régions des États-Unis, j’hésite. En effet, l’économie québécoise a survécu relativement bien à la récession, les dépenses gouvernementales, bien qu’à un niveau élevé, sont généralement sous contrôle (et tout indique que le gouvernement provincial est déjà en train de rationner ses dépenses). Le vieillissement de la population et le poids que celui-ci aura sur les dépenses de santé demeure une grande inquiétude, mais pas à court terme.

Dans son rapport du quatrième trimestre, la SCHL prévoit une augmentation de l’activité dans la construction résidentielle au pays pour l’année 2010. Elle prévoit également (encore!) une augmentation du prix moyen au pays.

Et le Québec?

Au Québec, la situation est tout autre: la SCHL prévoit une légère baisse des mises en chantier totales. Principalement du côté des logements collectifs. On blâme la baisse de la croissance de la population de 75 ans et plus ainsi qu’une quantité de logements existants déjà importantes pour expliquer la baisse dans ce secteur.

Il faut également savoir que l’année 2008 a été beaucoup plus difficile dans les autres provinces: l’Ontario a subi les contrecoups de la tornade qui a balayé l’industrie automobile et l’ouest canadien a dû faire face à une baisse considérable du prix du pétrole, ce qui avait mis plusieurs projets d’exploitation sur la glace.

Et les taux d’intérêts?

Je m’étonne que le communiqué de presse ne parle pas de l’éventualité d’une hausse des taux d’intérêts. Est-ce parce qu’il est présumé que l’impact d’une hausse sera faible? Il y a pourtant fort à parier qu’une hausse des taux d’intérêts ralentisse les ardeurs de plusieurs acquéreurs…

Dans la catégorie des produits financiers pas vraiment ésotériques mais certainement hors du commun, Soeur Économe me suggérait récemment d’aborder les hypothèques inversées. Certains s’inquiètent d’ailleurs de leur grandissante popularité auprès des baby boomers.

D’abord, qu’est-ce que c’est, une hypothèque inversée?

Le concept est relativement simple. Prenons comme hypothèse de base, pour la simplicité, que votre maison est complètement payée: vous allez voir la banque et vous lui dites que vous souhaitez prendre une hypothèque inversée sur votre maison. Admettons que votre maison vaut 200 000$, la banque vous donne alors 80 000$ et vous dit: Allez-y, amusez-vous! Pas de paiement mensuel! La belle vie, quoi! Rien à rembourser tant que vous restez dans votre maison!

Le hic, c’est qu’il s’agit tout de même d’un prêt, et que, pendant ce temps, les intérêts s’accumulent quand même. Donc, au moment de quitter votre maison, vous devez rembourser l’argent emprunté et les intérêts accumulés. Dans bien des cas, ça veut dire qu’au moment de vendre votre maison, la grande majorité du produit de la vente ira directement à la banque pour rembourser l’hypothèque inversée.

Potentiellement toxiques

Même si une hypothèque inversée peut parfois être utile — par exemple, pour quelqu’un dont la santé décline et qui doit se payer des auxiliaires médicales, ou pour apporter des ajustements significatifs pour rester dans sa maison, plutôt que d’aller dans un CHSLD — le produit est présentement vendu à toutes les sauces aux États-Unis. On l’offre aux baby boomers qui débutent leur retraite et qui utilisent cet argent pour se payer du luxe (comme un véhicule récréatif, un chalet ou des voyages)… Or, en prenant une hypothèque inversée relativement tôt, on court le risque, si le prix des maisons n’augmente pas beaucoup, de devoir vendre notre maison à perte au moment d’aller s’installer dans un foyer pour personnes âgées. Le blogue de Consumer Reports s’inquiète qu’une vague de faillites personnelles survienne dans les rangs des baby boomers dans 15 ou 20 ans, au moment où il quitteront leur maison.

À la suite de mon article sur les prix de l’immobilier d’il y a quelques semaines, un lecteur (merci Jean!) a ajouté un commentaire à l’effet qu’il croyait lui aussi à la présence d’une bulle au Québec. Il nous pointe vers cet article très intéressant, d’un site que je ne connaissais pas.

Utilisation de l’indice de Friggit

L’article utilise la méthode d’un économiste français qui compare la valeur des biens immobiliers dans un marché et le revenu disponible dans ce même marché. Le ratio entre les deux à l’année de départ vaut 1. Si le prix des maisons augmente plus vite que les revenus, l’indice augmentera au-dessus de 1. À l’inverse, si les revenus augmentent plus vite que les prix, il diminuera.

À Montréal, en utilisant 1980 comme année de base, on observe que le ratio est passé d’environ 1 en 2002 à plus de 1,7 en 2009. À partir de ces données, l’auteur conclut qu’il y a effectivement une bulle immobilière à Montréal. En fait, il va même jusqu’à tenir pour acquis que le reste du Québec est semblable à Montréal et que la conclusion peut être extrapolée à l’ensemble de la province. Je doute sérieusement que ce soit vrai.

Et l’impact du taux d’intérêt dans tout ça?

Le point le plus important dont cet indice ne tient pas compte, c’est le taux d’intérêt. Les taux d’intérêts hypothécaires sont aujourd’hui beaucoup plus bas qu’ils ne l’étaient en 1980 (mais pas tellement plus qu’en 2002)… Une famille peut donc se permettre de prendre une hypothèque plus volumineuse tout en gardant le même remboursement mensuel. Or, l’indice est fortement corrélé avec la bulle observée au début des années 90 et ne démontre pas de variation significative entre ses niveaux de stabilité (autour de 1,0). Je suis intrigué.

Depuis que je lis le blogue américain CalculatedRisk, on y mentionne régulièrement un produit financier particulier, les hypothèques Option ARM (Adjustable Rate Mortgages). Ça m’a pris un moment avant de comprendre ce que c’était —les prêts hypothécaires avec des taux variables sont monnaie courante ici au Canada et personne ne s’inquiète du danger qu’ils peuvent poser.

La différence, naturellement, c’est le mot «Option». Ce sont des prêts hypothécaires qui permettent à l’emprunter de choisir le montant du paiement mensuel… et le paiement minimum n’a pas besoin de couvrir les intérêts au complet. Comment la banque espère-t-elle se faire rembouser un jour, alors?

Très simple: le prix des maisons ne baisse jamais aux États-Unis (reportez-vous en 2006)… la banque sera remboursée lorsque la maison sera vendue.

Ai-je besoin d’en dire plus?

À classer dans les produits financiers ésotériques

Naturellement, les banques qui ont émis ces prêts se dirigent tout droit vers des pertes colossales. Lorsque le terme de ces prêts viendra à échéance, les emprunteurs se retrouveront avec une maison qui vaut moins cher que lors de l’achat et pour laquelle ils doivent plus d’argent qu’au moment de l’achat. Leur paiement hypothécaire augmentera considérablement (il est peu probable qu’on leur propose un autre prêt du même type)… les chances qu’ils ne soient pas en mesure de faire face à ces paiements plus élevés sont donc très élevées.

Bref, un autre produit qu’on peut partiellement blâmer pour la bulle immobilière qui a entraîné toute l’économie américaine lorsqu’elle a éclaté. Je sais bien que ça ne s’applique pas beaucoup au marché canadien, mais je trouve le sujet quand même fascinant. Si ce n’est pas votre cas, faites-le-moi savoir!